Nabywanie nieruchomości w Hiszpanii

Gospodarka hiszpańska odbija się od dna. Ceny nieruchomości wzrastają, a kraj odwiedza rekordowa liczba turystów.

Nieruchomości w Hiszpanii są od wielu lat popularnym i atrakcyjnym przedmiotem zarówno inwestycji, jak i spekulacji. W obliczu pęknięcia bańki na rynku nieruchomości oraz kryzysu gospodarczego, od końca pierwszej dekady XXI wieku, ceny dużej części nieruchomości w Hiszpanii znacząco spadły.  W międzyczasie tendencja spadkowa została jednak zatrzymana. Obecnie obserwuje się ponowny wzrost gospodarczy, w związku z czym wzrastają również ceny nieruchomości. Gospodarka kraju znajduje się w fazie rozkwitu, a co za tym idzie, rosną także ceny najmu lokali użytkowych. W 2016 roku w Hiszpanii zanotowano rekordową ilość turystów. Rynek nieruchomości w Hiszpanii staje się ponownie bardzo interesujący dla nabywców prywatnych, a także dla inwestorów, zwłaszcza w zakresie projektów budowlanych, transakcji kupna-sprzedaży, komercyjnego wynajmu nieruchomości czy tworzenia funduszy inwestycyjnych inwestujących na rynku nieruchomości.  Popyt aktualnie rośnie, a taka sytuacja sprzyja inwestorom, wielu rozważa zatem zainwestowanie w nieruchomości na rynku hiszpańskim, bądź po prostu spełnienie marzenia o własnych czterech kątach nad Morzem Śródziemnym.

Nabycie nieruchomości w Hiszpanii przebiega inaczej niż w Polsce

Procedura nabycia nieruchomości w Hiszpanii, co do zasady, różni się od obowiązującej w Polsce. Strony mogą zawrzeć umowę sprzedaży w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Przejście własności nie wymaga wpisu w księdze wieczystej – wpis jest możliwy, jednak nie ma on charakteru konstytutywnego, a jedynie potwierdza już istniejący stosunek prawny między stronami. Ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej jest jednak zalecane z punktu widzenia pewności obrotu gospodarczego i bezpieczeństwa nabywcy. Podstawą wpisu prawa własności do księgi wieczystej może być wyłącznie umowa zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce strony umowy sprzedaży zwykle zawierają najpierw umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej i oznaczają w niej termin na podpisanie aktu notarialnego. Z reguły z podpisaniem umowy przedwstępnej wiąże się wpłacenie zaliczki w wysokości 10% ceny sprzedaży nieruchomości.

Każdy obcokrajowiec, który uczestniczy w obrocie gospodarczym w Hiszpanii, w tym także kupuje nieruchomości, musi posiadać numer N.I.E. (número de identificación de extranjeros – numer identyfikacji cudzoziemca).  Numer N.I.E. jest odpowiednikiem numeru identyfikacji podatkowej (polskiego NIP) dla obcokrajowców mieszkających na terenie Hiszpanii, jak i poza nią. Obcokrajowiec, który chce nabyć nieruchomość w Hiszpanii i który nie ma numeru N.I.E. powinien więc najpierw taki numer uzyskać.

Zanim podpiszesz umowę sprawdź nieruchomość…

Przed zawarciem umowy sprzedaży, także przedwstępnej, zaleca się sprawdzenie zapisów ewidencji gruntów (Catastro) oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości (Registro de la Propiedad), którą jesteśmy zainteresowani. Jedynie w ten sposób kupujący może się upewnić, że przedmiot kupna nie jest obciążony prawami osób trzecich (np. hipoteką), a wszystkie istotne dane zostały wpisane w sposób prawidłowy. Jeszcze raz należy podkreślić, że skuteczne dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej może nastąpić wyłącznie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Celem takiego wpisu natomiast jest ochrona kupującego przed skutecznym nabyciem nieruchomości od sprzedawcy przez osoby trzecie działające w dobrej wierze.

Przygotowując się do zakupu nieruchomości zalecane jest również dopilnowanie formalności związanych z wymogami technicznymi dotyczącymi nieruchomości, tj. sprawdzenie czy interesujący nas obiekt posiada certyfikat energetyczny lub świadectwo przydatności do zamieszkania.  W Hiszpanii sprzedawca nieruchomości musi przedłożyć kupującemu certyfikat określający klasę energetyczną budynku, czyli jego energochłonność. W przypadku braku takiego zaświadczenia dla nabywanej nieruchomości należy uwzględnić, iż jego uzyskanie wiąże się zarówno z nakładem czasowym, jak i finansowym. Świadectwo przydatności do zamieszkania jest natomiast dokumentem urzędowym potwierdzającym, iż nieruchomość spełnia stosowne wymogi i może być wykorzystywana do celów mieszkaniowych. W niektórych regionach Hiszpanii (jak np. w Katalonii) przedłożenie takiego zaświadczenia jest warunkiem zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, niemniej jednak, kupujący zawsze powinien się domagać wydania tego dokumentu przez sprzedawcę.

Warto w tym miejscu nadmienić, że w przypadku zakupu apartamentu bądź działki budowlanej na terenie osiedla mieszkaniowego, zaleca się uzyskanie zaświadczenia o braku zadłużenia względem właściwej wspólnoty mieszkaniowej.

…i dokładnie oszacuj koszty

Nieodłącznym elementem, o którym winniśmy pamiętać, jeżeli zamierzamy nabyć nieruchomość (nie tylko w Hiszpanii), są kwestie obciążeń podatkowych. Odpowiednich informacji warto poszukać już na etapie planowania inwestycji i ocenić nie tylko skutki podatkowe samego nabycia nieruchomości, ale i ewentualnych późniejszych działań, które zamierzamy w związku z nią prowadzić. Dla przykładu w Hiszpanii zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem Plusvalía, tj. podatkiem od przyrostu wartości, pobieranym przez gminy. Podatek płatny jest za każdym razem, gdy dochodzi do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Co do zasady, daniną tą obciążony jest sprzedawca, jednak nierzadko strony umownie przenoszą koszt podatku na kupującego.

Pozostając w temacie kosztów, warto mieć też na względzie wynagrodzenie pośredników nieruchomości, z których usług zamierzamy skorzystać w trakcie poszukiwania odpowiedniej nieruchomości. Wysokość prowizji pośredników jest zasadniczo kwestią negocjacji (kto płaci prowizje, w jakiej wysokości mają zostać pobrane). Przed planowanym zakupem nieruchomości kupujący winien zatem zasięgnąć informacji o wysokości ewentualnych prowizji i możliwości ich negocjacji.

Dobra inwestycja wymaga dokładnej analizy

Należy pamiętać, że podjęcie jakichkolwiek inwestycji, na rynku zagranicznym takim jak Hiszpania, wymaga wieloaspektowej analizy i oszacowania ryzyk związanych z planowanym ulokowaniem kapitału.  Z tego względu zasadnym jest zasięgnięcie opinii specjalistów, którzy w obiektywny sposób doradzą klientowi, jak i przeprowadzą go przez wszystkie meandry transakcji. Nie inaczej jest w przypadku zakupu nieruchomości w Hiszpanii – znajomość tamtejszego rynku i uwarunkowań prawnych, faktycznych oraz finansowych z pewnością ułatwi podjęcie właściwych decyzji oraz zagwarantuje bezpieczeństwo planowanej inwestycji.

Dr Moritz Tauschwitz
Partner w kancelarii LOZANO SCHINDHELM (Palma de Mallorca, Walencja – Hiszpania)

Marcin Gruszko
Radca prawny w kancelarii SDZLEGAL SCHINDHELM (Wrocław)