Co do zasady, zgodnie z dyspozycją art. 494 KSH spółka przejmująca albo spółka nowo zawiązana wstępuje z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej albo spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki. Zasada uniwersalnego następstwa prawnego istotnie upraszcza dokonanie połączenia spółek, a dla spółki sukcesorki oznacza, iż wstępuje ona z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółek przejmowanych i łączonych (fuzja). Niezależnie od powyższego przedsiębiorcy biorący udział w procesie łączenia powinni pamiętać, iż istnieje szereg aktów szczególnych, wyłączających zasadę sukcesji uniwersalnej, w ściśle określonym przedmiocie, a na jeden z nich zwrócił uwagę Sąd Najwyższy („SN”) w uchwale z dnia 20 listopada 2015 r. (III CZP 80/15).

Zdaniem SN skutek sukcesji uniwersalnej w ramach połączenia spółek nie dotyczy nieruchomości rolnych i leśnych, gdy w wyniku przedmiotowych działań własność tych nieruchomości przejdzie na podmiot mający status cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wskazana sytuacja znajdzie zastosowanie w przypadku, gdy w wyniku łączenia cały majątek spółki przejmowanej przechodzi na spółkę przejmującą, kontrolowaną przez kapitał zagraniczny lub gdy nowa spółka, powstała w wyniku fuzji, będzie kontrolowana pośrednio albo bezpośrednio przez obcy kapitał. W takim wypadku, skuteczność przejścia nieruchomości rolnych i/lub leśnych w ramach sukcesji uniwersalnej, na nowy podmiot albo podmiot przejmujący uzależniona jest od uprzedniego uzyskania zezwolenia w formie decyzji administracyjnej, wydanego przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Brak uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na przeniesienie własności nieruchomości rolnych i/lub leśnych w ramach planowanej fuzji, w wyniku której to właścicielem przedmiotowej nieruchomości stanie się podmiot kontrolowany przez kapitał zagraniczny, skutkować będzie nieważnością przejścia nieruchomości. W tym zakresie, zdaniem SN, należy rozróżnić następujące przypadki:

1. podmiot, który zbywa prawo nadal istnieje – zbycie jest nieskuteczne i wciąż pozostaje on właścicielem przedmiotowej nieruchomości;
2. byt prawny podmiotu ustaje, bo np. został on wykreślony z rejestru przedsiębiorców w wyniku połączenia:

• gdy przedmiotem zbycia jest prawo użytkowania wieczystego, to skoro jest ono nieskuteczne, a użytkownik wieczysty już nie istnieje i nie ma prawnej regulacji sukcesji po nim, to prawo użytkowania wieczystego, jako szczególne ograniczone prawo rzeczowe, wygasa;
• gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość rolna i/lub leśna to jej własność przechodzi na zasadzie wskazanej w art. 25e ust. 1 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym na Skarb Państwa.

Niezależnie od powyższego SN „uspokajając” przedsiębiorców, mając na uwadze złożoność procesów łączenia się spółek, wskazał, że sam brak zezwolenia powoduje, że nie dochodzi do nabycia prawa do nieruchomości, natomiast co do zasady w żaden sposób nie podważa to innych skutków, jakie miała wywołać czynność prawna albo zdarzenie prawne mające być podstawą tego nabycia (uchwała o połączeniu spółek), a sama fuzja pozostaje niezagrożona w pozostałym zakresie.

Zatem nie pozostaje nam nic innego, aniżeli do dnia 30 kwietnia 2016 r. zachować czujność.